Calcolo del Canone di Locazione Commerciale al m² (Annuo)

Come funziona questo calcolatore

Inserisci il canone annuo totale (al netto dell'IVA) e la superficie locata in m². Il calcolatore restituisce il canone al m² annuo. Verifica sempre la base di misura: superficie commerciale (a volte ponderata in funzione di terrazzi, pertinenze, posti auto) oppure superficie calpestabile pura. L'indicizzazione annuale al 75% dell'ISTAT FOI modifica il canone nel tempo durante la durata del 6+6.

Locazione 6+6 e indennità di avviamento: la tutela del conduttore

La locazione commerciale italiana è regolata dalla Legge 392/1978 ('Legge sull'equo canone' commerciale), uno dei quadri più protettivi d'Europa per il conduttore. La durata minima è di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6 anni alla scadenza, salvo motivi specifici di diniego del locatore: necessità d'uso proprio (per sé o parenti stretti), ricostruzione integrale dell'immobile, demolizione per riedificazione, o riconversione a uso diverso. Per le attività alberghiere e teatrali, la durata è 9+9.

Alla cessazione del contratto per causa imputabile al locatore, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari a 18 mensilità del canone (21 per attività speciali come banche, teatri, alberghi). Questa indennità è un riconoscimento del valore commerciale che il conduttore ha sviluppato sul posto — la clientela, l'avviamento, la riconoscibilità del marchio — e che andrebbe perso con il cambio di sede.

Il canone è indicizzato annualmente al 75% della variazione dell'ISTAT FOI, una formula che mitiga parzialmente l'impatto dell'inflazione sul conduttore. Le parti possono pattuire indicizzazioni diverse, ma non superiori al 100% della variazione ISTAT — una norma di ordine pubblico. Nel 2022-2023, con ISTAT FOI a 8-10%, i canoni sono cresciuti di 6-8% all'anno, comportando rinegoziazioni e tensioni nei rapporti locatizi.

Milano e Roma: i due mercati direzionali principali

Il mercato immobiliare commerciale italiano è fortemente concentrato. Milano rappresenta circa il 50% delle transazioni nazionali di uffici e ha vissuto una trasformazione spettacolare nell'ultimo decennio con i grandi progetti urbani: Porta Nuova (UniCredit, BNL, IBM), CityLife (Generali, PwC, AXA, Allianz), Symbiosis, MIND nell'ex Expo. I canoni prime di queste zone hanno raggiunto 600-750 €/m²/anno nel 2024-2025, in crescita continua, mentre il centro storico (Via Manzoni, Sant'Andrea) resta sopra i 550 €/m²/anno.

Roma ha una struttura diversa, con l'EUR come principale centro direzionale moderno (canoni prime 380-480 €/m²/anno), il Centro storico con palazzi storici riconvertiti, e zone semi-centrali come Parioli e Prati. La presenza di sedi pubbliche, ambasciate e istituzioni internazionali sostiene la domanda, ma il mercato è meno dinamico di quello milanese. Roma offre rendimenti lordi più elevati (5,5-6,5%) rispetto a Milano (4,2-5%), riflettendo il maggior rischio e la minor crescita attesi.

Il retail prime italiano è ai vertici mondiali per intensità di canone al m²: Via Montenapoleone a Milano (13.000-16.000 €/m²/anno), Via dei Condotti a Roma (10.000-14.000 €/m²/anno), il quadrilatero della moda milanese in generale. Questi canoni si giustificano con il fatturato per m² generato dai brand di lusso, che è anch'esso ai vertici mondiali. La logistica, classe d'asset più dinamica del decennio, ha vissuto un boom 2020-2022 grazie all'e-commerce, con la fascia Milano-Bologna-Verona come asse principale. I canoni prime sono saliti a 90-110 €/m²/anno, con un raffreddamento nel 2023-2024 dopo il rialzo dei tassi.

Canone commerciale al m² in Italia (2024-2025)

Riferimenti per tipologia di immobile.

La 392/1978 dà al conduttore tutela forte (6+6 + indennità). Milano è il mercato direzionale principale. Fonti: CBRE, JLL, ISTAT, Agenzia delle Entrate.

Riferimenti e fonti ufficiali

• Gazzetta Ufficiale — Legge 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge sull'equo canone) · consulted May 31, 2026 · Quadro giuridico della locazione commerciale italiana (6+6, indennità)
• ISTAT — Istituto nazionale di statistica — Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) · consulted May 31, 2026 · Indice di indicizzazione dei canoni commerciali (75% FOI)
• CBRE / JLL Italia — Italy Office, Logistics & Retail Market View · consulted May 31, 2026 · Studi di mercato sull'immobiliare commerciale italiano

Metodologia e revisione